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摸底房企融资需求 专家:政府、电商都不能少

17/06/06 来源:http://www.csybkj.cn
郑加良/制表 周靖宇/制图   曹云从小热爱音乐,大学毕业后却返乡开始电商创业,把家乡乐陵的红枣变成了网上的抢手货;常希文长

  

  郑加良/制表 周靖宇/制图

  曹云从小热爱音乐,大学毕业后却返乡开始电商创业,把家乡乐陵的红枣变成了网上的抢手货;常希文长于泰山脚下,家人认为他有点“不务正业”,但他却把家乡成千上万份煎饼通过网络销往全国各地,成为村里人眼中的“煎饼侠”;荣成的董志全从国企辞职,回到家乡当“渔人”,在网上开店卖起海带……山东是农业大省,几乎每个地区都有自己的特色农产品,一批批电商创业者将这些“城市名片”重新打包,然后带着家乡的味道被销往各地。 记者陈心如 杨锐

  回乡创业首选农产品电商

  摸底房企融资需求

  银行间市场REITs将破冰

  证券时报记者 桂衍民

  房地产企业融资渠道或再拓宽,这次是进入银行间市场。证券时报记者从一位银行投行人士处获悉,该行已接到最新消息,有关部门准备在银行间市场开展房地产信托投资基金(REITs)业务试点,目前正在让商业银行投资银行部加紧摸底房地产企业相关需求。

  银行间试点REITs业务

  据介绍,作为房地产证券化的重要手段,REITs特点有三:一是收益主要来源于租金收入和房地产升值;二是收益的大部分将用于分红;三是REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

  为尽快锁定客户、确保主承销银行间市场第一批REITs项目,有关部门要求主承销商对符合要求的房地产企业进行摸底,了解客户目前所持物业情况及盘活现有物业融资需求,迅速展开前期营销,投资银行部将全力配合。

  据悉,此次对发行REITs的房地产企业做了一定的门槛设置:一是目标房地产企业属于注册在北京、上海、深圳等经济发展程度较高的城市的国有或国有控股企业;二是目标房地产企业持有物业位于经济较发达、商业物业回报率较高的城市,持有符合法律法规规定、权属明确的酒店、写字楼、商铺、工业厂房等过去能获取稳定现金流的商业物业;三是目标房地产企业有利用存量商业物业进行融资的需求。

  分析人士称,设置的房企门槛非常高,不仅对物业资产和房企资金流做了严格规定,而且将区域限定在北上深等一线城市,并将非国企和非国有控股的企业排除在外。

  银行间市场

  追赶证券交易所

  对于关注市场的投资者而言,REITs并不陌生,因为境内证券交易所刚刚出现首只公募REITs——鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金(“前海REITs”)。

  今年6月,酝酿近6年的公募REITs终于破题,前海REITs正式获得证监会批准。7月24日,前海REITs首期公开发行即受到投资者追捧,超额认购率达1.6倍,即有效申购量比实际配售量高出60%,显示投资者对此类产品的青睐。

  其实,近年关于先推交易所REITs还是银行间REITs一直颇有争议。出于风险考虑,监管层比较偏向于在银行间市场面向机构投资者发行REITs,但成熟市场则是以交易所公开发行为主流。“现在交易所的公募REITs已经出现,银行间市场REITs自然也会加速。”一位券商金融产品设计总监表示。

  电商时代,网络跨越地域,成为新的营销渠道,而众多返乡创业的年轻人,他们精通网络,正逐步改变着传统农产品的市场形势。

  董志全的家乡威海荣成,海带每年产量约占全国总产量的50%,而他就生活在一个普通的渔民家庭,所以对大海有一份独特的情结。大学毕业后,董志全在某大型国企工作,一路努力奋进已经小有成就。

  2014年,董志全在网上购物时,发现了有关发展农村电商的消息,“我的家乡盛产海带,每次回家都会带一点给同事朋友,比在超市买的都要好吃。”而董志全每次放假回家,都会看到大量年轻人离开家乡,荒废掉了祖辈的海带产业,“目前海产品因地理因素等客观原因,在电商方面仍是蓝海,甚至有很大的空白。正是进入的好时机。”

  于是,董志全辞职,回到家乡创业,做起了“渔人”,通过网店销售海带。

  来自临沂的窦宝强,读研期间就在网上开店,销售来自家乡的天然蜂蜜,没想到受到了买家的一致好评,生意非常火爆。当拿到硕士学位后,他放弃了大公司的橄榄枝,回到老家沂蒙山,专心卖起了蜂蜜。

  德州乐陵盛产金丝枣,曹云所在的村庄到处都种着枣树,自家院子里的那几棵陪着她走过了无数个春夏秋冬。可最近几年,家中金丝枣时常出现滞销,父亲经常一个人坐在枣树下大口吸烟。自幼喜爱音乐,曹云最终却放弃梦想回到家乡创业,通过网络帮助村民打开销售渠道。经过对红枣市场的分析,曹云又将红枣进行了深加工,并将市场定位在年轻的女性,逐渐成为网上的抢手货。

  通过合作社让产品标准化

  曹云成为村里的第一个电商人,成立了一个23人的创业团队,村民都对这个女娃另眼看待了,以前不晓得网购的大妈大婶们找到曹云帮忙。而曹云也意识到,靠一个人的力量是很难的,她通过家乡政府,组织回乡大学生开了9家网店,主打依然离不开金丝枣,但对市场进行了细分。

  与此同时,曹云把村里的枣农聚在一起,成立了一个金丝枣公社,保证了货源,也为村民提供了销路。

  常希文长于泰山脚下,大学毕业后返乡创业,把家乡的煎饼做成了一个广受欢迎的品牌。最初,家人认为他是一个爱“玩”的大学生,甚至有点“不务正业”,但他竟然通过网店发出去成千上万份的煎饼。

  创业之初,常希文因为经验不足,煎饼发出去后,客户反映了不少问题:煎饼大小不一,厚薄不均匀,偶尔还会有残缺或者是烧糊的,有时候收到的产品卫生方面也不达标。

  怎样才能把最好的煎饼卖给需要它的人呢?2010年常希文带动村民成立了煎饼生产专业合作社,把村民集中起来摊制煎饼,统一标准化生产流程,注册商标,申请QS食品安全认证并做了标准的食品包装。这样不仅食品安全问题解决了,而且还解决了村里大部分劳动力就业问题。后来常希文又带动合作社开发了香酥煎饼。这样经过特殊工艺加工以后把煎饼做成酥的,口感很好。

  作为泰山特产,香酥煎饼独特的酥、脆、香吸引了网民的关注和购买,网店在注册后两个月内便突破50多万元的营业额。在网店开店的第二年,常希文成立了公司并注册了商标,使煎饼完成从一般的“地摊货”到“品牌货”的升级,成为了村民眼里的“煎饼侠”。

  物流成为农产品电商的瓶颈

  董晓是2013年毕业的大学生,家里种着葡萄和桃,毕业后选择回家创业,“想把自家的水果卖出去,在济南上学这些年我发现,济南的水果比我们家那边的水果贵太多了。但有时候家里的水果价格特别低,却因为没有销路卖不出去,我觉得回到家乡在网上创业卖水果肯定有不错的前景。”

  回到家乡后,董晓在开网店的过程中却发现了不少问题,“最难的就是村里物流不通,快递费太贵了,在网上卖出去的价格比人家当地的价格还要高。”这让董晓的创业梦遇到了很大的困难。董晓给自己算了一笔账:“在我们蓬莱当地,葡萄要是卖给批发商大概4.5元一斤,如果自己拿出去,到烟台或者蓬莱市里的市场上卖,一斤在5-6元,物流2000公斤以上的运费是350元,小件不足25公斤的到烟台就25元,同一地点超过15件以上可以优惠10元。但是无论大件还是小件,物流公司是都不保鲜的。”

  按照这个标准计算,一斤葡萄寄出去仅物流费用就要增加5毛钱,再加上包装、纸盒等等,一斤葡萄的成本要增加将近一元钱,这个价格就已经持平当地的水果价格了,但是物流公司并不保鲜,寄到客户家里的葡萄如果不如当地的葡萄新鲜,价钱还差不多,就没有必要在网上购买了。

  现在,董晓已经放弃了在家乡的创业项目,在一家国企找了一份工作,她说:“如果物流的问题能够解决的话,农产品电商绝对有很好的发展前景,但是物流的问题是农户自己无法解决的,很难能够找到一个方式降低这个费用。”

  而农产品自身的某些特点也是一大难题,董晓说:“水果是一个季节性很强的东西,每年就是这几个月的时间,自己使把劲去市场上就卖完了,疏通物流的通道、在网上开店的成本相比而言都太高了,但是家里的水果又好又便宜,外面的人却吃不到真的是很遗憾”。

  专家:政府、电商一个都不能少

  虽然淘宝、东京等电商巨头都将触角伸向了农村,有的自建物流,有的借力发展,但农村的物流环境依然制约着农村电商的发展。山东财经大学物流管理系副教授陈爱玲认为,目前农产品电商虽然被市场看好,但却同时存在很多的问题,“最主要的就是产品的物流问题,高昂的运输费用有时会让果农无可奈何,不得不选择传统的销售渠道,将产品卖给水果小贩。”

  “我们总行投行部已成立了专门的业务小组,在筹备REITs业务,已有投行团队开始与一些地产企业客户沟通。”广东一家股份制银行的内部人士透露。

  而针对农产品电商遇到的问题,陈教授说,除了电商巨头,有些地区也在进行尝试,青岛的“乡邻小站”应该是一个非常好的参考。据了解,“乡邻小站”与一般的“互联网+电商”进村的模式不同,它通过搭建线上、线下一体的服务内容,网点体系也引入银行合作,推广普及银行卡,通过银行布放在服务点的助农POS、自助终端等机具提供一系列基础金融服务,让农民在村里就能实现多种缴费充值、网上购物、农资团购、收发快递等现代化服务。

  对于农产品电商的未来发展趋势,陈教授认为,总结各方经验,政府和电商一个都不能少,“最需要的是政府的牵头,由政府作为中介进行沟通,制定一些支持的政策来扶持果农是最行之有效的方法也是未来发展的方向。很多大型的电商也可以看看是不是能够合作,像京东之类的企业一直致力于农村的物流和发展,如果能合作也是作用很大的。”

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